Notamment en ce qui concerne le loyer. En effet, lors de la conclusion d’un bail commercial, les parties doivent prévoir un loyer. Celui-ci est librement fixé entre les parties mais doit exister (pas de bail sans loyer) et ne doit pas être dérisoire.
De plus, la loi impose que le loyer soit révisé au cours du bail, il s’agit d’une règle d’ordre public et les parties ne peuvent donc pas y déroger. Le législateur a prévu deux modalités possibles :
1) Révision triennale :
La loi (article L145-38 du code de commerce) prévoit que les demandes en révision de loyer ne peuvent être formées que si un délai de 3 ans au moins s’est écoulé après :
- la date d’entrée en jouissance du locataire en cas de bail d’origine ;
- la date du point de départ du bail renouvelé ;
- la date de prise d’effet de la précédente révision.
Les demandes avant le délai de 3 ans sont nulles.
Le nouveau loyer est dû à compter du jour de la demande.
Pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 01/09/2014, l’indice de révision est l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).
N.B : l’ILC sera retenu pour les activités commerciales ou artisanales, tandis que l’ILAT sera retenu pour les locaux à usage de bureaux ou de plates-formes logistiques, ainsi que pour les activités industrielles exercées par les entreprises de manufacture, de commission, de transport par terre ou par eau.
Cette révision est d’ordre public c’est-à-dire que les parties ne peuvent pas y déroger.
2) Révision conventionnelle : clause d’indexation :
Par dérogation à la révision triennale, la loi permet aux parties de prévoir, dans le bail, une clause d’indexation dite clause d’échelle mobile (article L145-39 du code de commerce).
En effet, de par cette clause, les parties peuvent prévoir que le loyer variera automatiquement à la hausse ou à la baisse en fonction de la variation d’un indice :
Si la clause prévoit une variation uniquement à la hausse, cette clause est réputée non écrite (c’est-à-dire : on n’en tient pas compte) ; Cour de cassation, Civ 3ème, 14.01.2016, n°14-24681
L’indice choisi doit être en relation soit avec l’activité d’une des parties, soit avec le bail.
Les parties déterminent les conditions de la mise en œuvre de la révision.
La révision s’applique généralement de plein droit à une date déterminée sans que l’une ou l’autre des parties ait à en faire la demande.
De même, les parties n’ont pas besoin de former une demande en révision conforme à celle prévue pour les révisions triennales.
La clause d’indexation doit recevoir application dans la limite de la prescription (5 ans) : le bailleur peut demander un rappel de 5 ans si le loyer révisé n’a pas été appliqué alors qu’il est automatique.
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